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COMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS 3 breves pasos y consejos

Publicado: 16 de Agosto de 2016

Primer paso: Ver en la fecha que fue el contrato, para así evitar la indemnización.

¿Por qué es necesario ver dicha fecha si necesita saber como cambiar de administrador de fincas? porque los contratos de arrendamiento de servicios  (que es el que se hace para contratar a una Administrador) son de duración de un año, siempre y cuando no se diga otra cosa en el contrato (que no se suele decir). Además el artículo 13. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo establece: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.” En la práctica, la junta ordinaria nunca respetará el periodo de un año desde la contratación del administrador. por lo que  si se le echa antes o después de la renovación tácita, éste reclamará su indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que le falta hasta completar la anualidad. Lo que se debe hacer entonces es convocar la junta extraordinaria cuando quede muy poco para esa fecha o en ese mismo día, aunque si esto no es posible siempre queda la opción de acordar su cese y decirle que continúe hasta completar el año, por lo que no se le indemnizará.

Obviamente la indemnización no será necesaria si el administrador no está cumpliendo sus funciones legales o contractuales, ya que entonces habría incumplimiento contractual, y faculta a la comunidad a exigir la resolución del contrato además de la indemnización de daños y perjuicios. Si pincha en como saber si tengo un buen administrador de fincas puede hacer un sencillo test para ver las funciones del buen administrador de fincas funciones del administrador de fincas.

Segundo paso: cumplir con los requisitos de convocatoria de Junta.¿Cómo y cuando convocar junta?

Hay dos opciones: 1.- Esperar a que se haga la junta ordinaria, convocada por el Presidente como todos los años, por lo que tendrá la presencia del Administrador que se quiere echar. En el punto de cambio de órganos de gobierno se  deliberará por mayoría de votos siempre que sume la mayoría de las cuotas d e participación presentes. Todo esto una vez se le haya dicho al administrador que se retire para que la discusión no sea violenta. 2.- Instar a que la junta se realice cuanto antes para echarle, en lo que se denomina junta extraordinaria, para ello se necesita:

  • Que lo considere conveniente el presidente (Art. 16.1 LPH)
  • Que lo pidan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad
  • Que lo pidan la cuarta parte de los coeficientes de participación

Cuadro informativo que indica los pasos si quiere saber cómo cambiar de administrador de fincas

Tercer paso: Si se hace en junta extraordinaria, enviar comunicado al Presidente solicitando que se trate ese punto en el orden del día.

Obviamente esto solo se necesitará cuando no se trate de una junta ordinaria, ya que en ésta es necesario que haya un punto del orden del día que trate el cambio de los órganos de gobierno de la comunidad, ni tampoco será necesario en el caso de que sea el propio Presidente el que insta el cambio, ya que él se encargaría de que viniera el punto.

En el caso de que se trate, como digo, de una junta extraordinaria, tendrá que ser tratado el punto de cambio de administrador en el orden del día, para lo cual el propietario debe comunicar al Presidente (la ley dice por escrito, se recomienda que sea por algún medio que luego pueda ser prueba, como una correo electrónico o un whatsapp) que quiere que se trate ese aspecto en la junta, tal y como establece el artículo 16 LPH.

Se recuerda que todos los propietarios deben ser convocados con una antelación mínima de 7 días hábiles (no cuentan domingos ni festivos) y además se deberá poner la convocatoria en el corcho de la comunidad si es que se tiene. Una vez se haya conseguido el acuerdo (por mayoría simple) se realizará el acta, que tras ser enviada a los vecinos y esperado un periodo establecido para las alegaciones de los propietarios en el caso de que estén en desacuerdo, surtirá efectos legales.

¿Hay que tener ya elegido el administrador que va a ser elegido?

No es necesario elegir en la misma junta en la que se echa al administrador antiguo elegir al que va a ser el nuevo administrador, sino que puede ser elegido en otra junta. El problema de eso será que habrá un lapso corto sin administrador que pude ocasionar problemas contables o de otra índole. Por ello es recomendable haber elegido al menos 3 presupuestos para que, sin la presencia del administrador que va a ser cesado, se pueda debatir en la misma junta (y con expresa mención en el orden del día) que administración va a ser contratada por la comunidad.


Vía: "http://administradoresygestiondefincas.com/como-cambiar-de-administrador-de-fincas-pasos"



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