Escríbenos Dónde estamos
Mándanos un mailMándanos un mail
Haz click en:Copiar mailoAbrir mail
Mail copiado
Menu
chat WhatsappTeléfonocómo llegar

ACUERDOS ADOPTADOS POR LA COMISIÓN DE UNIFICACIÓN DE CRITERIOS PROFESIONALES Y NUEVA LPH. 21/04

Publicado: 16 de Mayo de 2016

A continuación, te remitimos los acuerdos aprobados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales y nueva LPH en la reunión celebrada el 21 de abril de 2016 y posteriormente ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 11 de mayo de 2016.

PRIMERA CUESTIÓN

¿Puede un administrador negarse a representar en una junta a un propietario cuando éste le envía a su despacho el escrito de representación? ¿Cómo debe proceder en este caso?

ACUERDO

En virtud del artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

En consecuencia, el propietario puede otorgar su representación a cualquier tercero, sea propietario o no, incluido el Secretario-administrador, siendo suficiente para ello que se otorgue la representación mediante el boletín que usualmente se adjunta con la convocatoria u otro escrito facilitado por el propietario. Si la representación es para todas las juntas puede hacerse mediante poder notarial.

No obstante, lo anterior, para evitar un hipotético conflicto de intereses, no es aconsejable que el administrador acepte dicha representación, aunque siempre quedará a su criterio ejercer o no como tal.

Si pese a ello decide actuar como tal, se recomienda que el sentido de su voto figure por escrito en la representación y así lo haga constar a los propietarios presentes el día de la junta.


SEGUNDA CUESTIÓN

En el supuesto de gastos susceptibles de individualización p.ej gastos de devolución de recibos, impago de intereses moratorios o, ¿qué consecuencias tiene el impago de los mismos?

¿Es necesario que previamente la junta de propietarios adopte un acuerdo al efecto para que puedan imputarse a cada propietario y no tengan la consideración de gasto general?

Adoptado el acuerdo, si el propietario no paga estos gastos, ¿tendrá la consideración de deuda? En caso afirmativo, ¿Estará privado de su derecho de voto? ¿Deberá quedar reflejado en el certificado de deudas? ¿Podrá reclamarse judicialmente su pago?

ACUERDO

En cuanto a los gastos derivados de la devolución de los recibos, tendrán la consideración de gastos susceptibles de individualización imputables directamente al propietario que los ha generado que serán sumados a la deuda principal ya sea por impago de cuotas ordinarias o extraordinarias por lo que podrán ser reclamados judicialmente.

Dado que se trata de un gasto imputable directo, no será necesario que la comunidad previamente adopte un acuerdo al efecto. No obstante, si por costumbre los gastos de devolución eran asumidos por la comunidad como gasto general, podrá adoptarse un acuerdo al respecto de forma que esos gastos sean imputables al propietario. Este acuerdo será ejecutivo una vez adoptado por lo que no tendrá carácter retroactivo respecto a los gastos generados con anterioridad a la adopción del acuerdo.

En el supuesto de que el propietario pague la deuda principal pero no los gastos de devolución, adquiere la condición de moroso y estará privado de su derecho de voto.

En cuanto a los intereses moratorios, en virtud del artículo 1255 del Código Civil la comunidad de propietarios puede acordar en virtud del principio de autonomía contractual la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas.

Su exigibilidad es consecuencia de la exigencia del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 4 de octubre de 2006.

Al tener este asunto la consideración de un acto de mera administración, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple.

No obstante, lo anterior, existe discrepancia doctrinal en relación a si la imposición de dichos intereses por parte de la comunidad es una manifestación de potestad sancionadora reservada únicamente para la administración pública.

Las sentencias que declaran la viabilidad de estos intereses recomiendan que su importe no supere el interés legal del dinero para evitar que sean considerados como un enriquecimiento injusto para la comunidad.

Por último, si el deudor procede al pago de la deuda principal pero no de los intereses moratorios que posteriormente se hayan devengado, seguirá manteniendo su condición de  moroso por lo que estará no solo privado de su derecho de voto sino que además podrán ser exigidos junto con la deuda principal.


TERCERA CUESTIÓN

En una comunidad se acuerda la instalación de un segundo ascensor. Los Estatutos de la finca eximen a los locales comerciales de los gastos de ascensor, incluidos los de reposición y sustitución.

¿Debe aplicarse esta exclusión de pago únicamente a los gastos derivados del primer ascensor o también al segundo, incluida su instalación, al entenderse como una ampliación del servicio existente?

ACUERDO

A este respecto, pueden plantearse dos situaciones:

1/ Instalación del ascensor exigido por la LPH: en virtud del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido (…).”

En consecuencia, si se cumplen los requisitos del citado artículo, la comunidad está obligada a instalar el ascensor sin necesidad de acuerdo que lo autorice, así como al pago de los gastos derivados de su instalación y mantenimiento.

Lo anteriormente dicho en relación a la obligación de la comunidad de ejecutar las obras será aplicable siempre y cuando la obra solicitada sea para suprimir las barreras arquitectónicas que pide el propietario en razón de la minusvalía que acredite en su certificado o su edad.

El acuerdo solo versará sobre la derrama y la distribución de gasto entre los propietarios, acuerdo que deberá adoptarse por mayoría simple.

Deberán contribuir a su pago la totalidad de los propietarios de la comunidad (al ser obras de obligado cumplimiento) por lo que todos ellos deberán contribuir a su pago (así como al mantenimiento), incluidos los propietarios de los locales comerciales y garaje conforme al coeficiente de participación (art. 9.1.e LPH) o el sistema de pagos establecido en la comunidad.

Al tratarse de una instalación exigida por la LPH, no serán aplicables las clausulas exonerativas del pago de los gastos derivados del ascensor.

2/ Instalación voluntaria del ascensor: por otro lado, el artículo 17.2 de la citada Ley establece que “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

Si no se cumplen las condiciones exigidas en el art. 10.1.b de la LPH, no obstante, la comunidad puede acordar su instalación sin sujeción a ningún requisito, únicamente el quórum, voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios y cuotas (art. 17.2 LPH).

En este caso, dado que su instalación no es exigible legalmente para la comunidad siendo una decisión potestativa, serán aplicables las clausulas exonerativas de los Estatutos por lo que los locales estarán excluidos del pago.


CUARTA CUESTIÓN

En el supuesto de que una clausula estatutaria prohíba la unión o segregación de fincas (pisos o locales). Si fuese necesario modificar esta cláusula, ¿debe aplicarse el quórum previsto en el art. 10.3. b que requiere las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas o el art. 17.6 que requiere la unanimidad?

ACUERDO

Un clausula estatutaria no puede restringir la disposición sobre sus derechos por parte del propietario.

Por lo tanto, no será de aplicación dicha cláusula sino lo previsto legalmente por lo que para proceder a su unión o segregación será necesario la adopción del acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas (art. 10.3.b LPH).


QUINTA CUESTIÓN

En una comunidad hay un local que da a la calle y no tiene puerta por el portal. Desde hace 16 años que se constituyó la Comunidad no ha tenido buzón de correos en el portal de la finca y, además, está exentos de los gastos de portería, limpieza de portal, vestíbulo, escalera que comunica las plantas sobre rasante o gastos de limpieza según los Estatutos de la Comunidad. Ahora pretenden tener un buzón en el portal junto a los demás y la pregunta es si hay que concedérselo o no.

ACUERDO

La normativa que regula la colocación de buzones es el Reglamento Postal aprobado por RD 1829/1999 de 3 de diciembre y que establece lo siguiente: 

Art. 34: Entrega de envíos postales mediante depósito en casilleros domiciliarios.

1. La entrega de envíos postales de carácter ordinario podrá realizarse en los casilleros domiciliarios instalados al efecto cuando sus dimensiones lo permitan.

Los casilleros deberán reunir las características necesarias que garanticen la propiedad, el secreto y la inviolabilidad de los envíos postales y deberán ajustarse a las características normalizadas que establezca en cada momento las normas técnicas aplicables al sector postal, de acuerdo con lo establecido en la Directiva 97/67/CE.

2. En aquellos inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se podrá hacer la entrega en los casilleros domiciliarios siempre que su número sea igual al de locales y viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente, con otro más señalizado con el número 1 y reservado para las devoluciones de envíos postales.

Los casilleros domiciliarios deberán estar numerados, a partir del número 2, debiendo situarse correlativamente a contar de izquierda a derecha y de arriba abajo, ordenados por pisos y puertas. Estos datos se indicarán obligatoriamente en el casillero, pudiendo también figurar los nombres y apellidos de los residentes en la vivienda o la denominación social en caso de ser una persona jurídica el titular del local o vivienda. El bloque o bloques de casilleros domiciliarios se instalarán en un lugar de fácil acceso que esté bien iluminado y que tenga suficientes garantías de protección contra manipulaciones ilícitas, debiendo empotrarse o fijarse en la pared de modo que no puedan ser trasladados de lugar y estén colocados a una altura que permita su cómoda utilización.

Si el operador al que se ha encomendado la prestación del servicio postal universal, o cualquier otro de los operadores postales, tuviesen conocimiento de la existencia de inmuebles que no dispusiesen de casilleros domiciliarios, se comunicará esta circunstancia a la comunidad de vecinos correspondiente, a fin de que tomen las medidas oportunas para su instalación, advirtiéndoles que, mientras tanto, la entrega de los envíos dirigidos a sus vecinos se realizará en la oficina postal que corresponda.

3. En los inmuebles que sean viviendas unifamiliares o locales comerciales o industriales independientes, la entrega podrá hacerse en un casillero domiciliario situado cerca de la primera puerta de entrada o sobre ella, de forma que permita el depósito de los envíos desde el vial público, y en el que figurarán obligatoriamente el nombre de la calle y el número, u otros datos identificativos de la dirección postal como el nombre de la urbanización o polígono y el número de parcela, pudiendo también figurar los nombres y apellidos de los residentes en la vivienda o la denominación social, en caso de ser una persona jurídica el titular del local o de la vivienda(…)”.

En consecuencia, en el supuesto de haber locales en la finca, éstos podrán tener su buzón particular en el exterior de su local, y su buzón interior junto al resto de buzones comunitarios, que estarán colocados en el orden anteriormente indicado.

Por lo tanto, se trata de un derecho del local pero no una obligación para la comunidad.

La comunidad puede autorizar la instalación del buzón en el portal adoptando un acuerdo al efecto por mayoría simple, asumiendo el local los gastos que se deriven de dicha instalación.

En cuanto al pago por el local de los gastos de portal o escalera, aun cuando se instale su buzón en el portal, en base a la cláusula estatutaria que les exime de forma general de los gastos derivados tanto de portal o escalera, no contribuirán a su pago.

Por el contrario, sí que contribuirán a su pago, cuando la cláusula estatutaria condicione el pago al acceso al portal.



Fuente: CAF MADRID
Tu privacidad es importante para nosotros

Las cookies son importantes para ti, influyen en tu experiencia de navegación. Usamos cookies analíticas, de personalización y publicitarias (propias y de terceros) para hacer perfiles basados en hábitos de navegación y mostrarte contenido útil. Recogeremos tu elección anónimamente. Haz clic en “Aceptar” o haz clic en "Configurar Cookies" para autorizar uno a uno los permisos.Para conocer todas nuestras cookies consulta este enlace

Configurador avanzado de cookies propias y de terceros
Aquí puedes modificar parámetros que afectarán directamente a tu experiencia de navegación en esta web
Cookies técnicas (necesarias)
Las cookies técnicas son aquéllas que permiten al usuario la navegación a través de una página web, plataforma o aplicación y la utilización de las diferentes opciones o servicios que en ella existan como, por ejemplo, controlar el tráfico y la comunicación de datos o almacenar contenidos para la difusión de vídeos o sonido.
NombreOrigenFunción de la cookieDuración
csrftokenQdqMediaEsta cookie está asociada con la plataforma de desarrollo web Django para Python. Está diseñado para ayudar a proteger un sitio contra un tipo particular de ataque de software en formularios web1 año
sessionidQdqMediaIdentificador de sesión anónimo necesario para el correcto funcionamiento del sitio web.30 minutos
qdq_consentQdqMediaEsta cookie se añade en el momento de que el usuario ha aceptado el uso de cookies por parte del sitio web. Sirve para recordar la configuración establecida y evitar pedirle aceptación cada vez que ingrese en el sitio web.2 años
qdq_consent_sessionQdqMediaEsta cookie sirve para evitar pedir el uso de cookies, una vez aceptado, mientras navega por la web.session
_pk_ses*MatomoSe utiliza para ayudar a los propietarios de sitios web a rastrear el comportamiento de los visitantes y medir el rendimiento del sitio. Es una cookie de tipo patrón, donde el prefijo _pk_ses es seguido por una serie corta de números y letras, que se cree que es un código de referencia para el dominio que configura la cookie.30 minutos
_pk_id*MatomoSe utiliza para ayudar a los propietarios de sitios web a rastrear el comportamiento de los visitantes y medir el rendimiento del sitio. Es una cookie de tipo patrón, donde el prefijo _pk_id es seguido por una serie corta de números y letras, que se cree que es un código de referencia para el dominio que configura la cookie.13 meses
Cookies de analíticaCon tu selección no podemos ofrecerte una mejora continua en la experiencia de navegación.
Son aquellas que permiten el seguimiento y análisis del comportamiento de los usuarios de la página web para la elaboración de perfiles de navegación, con el fin de introducir mejoras en función del análisis de los datos de uso que se haga sobre la web.
NombreOrigenFunción de la cookieDuración
_gaGoogle Tag ManagerEsta cookie se utiliza para distinguir usuarios únicos mediante la asignación de un número generado aleatoriamente como un identificador de cliente. Se incluye en cada solicitud de página en un sitio y se utiliza para calcular los datos de visitantes, sesiones y campañas para los informes analíticos de los sitios.2 años
_gatGoogle Tag ManagerDe acuerdo con la documentación, se utiliza para reducir la velocidad de solicitud, lo que limita la recopilación de datos en sitios de alto tráfico.10 minutos
_gidGoogle Tag ManagerEEstablecido por Google Analytics. Se utiliza para distinguir usuarios.1 día
Cookies de publicidadCon tu selección pierdes la personalización de la publicidad.
Son cookies servidas y administradas por prestadores de servicios publicitarios y/o de análisis ajenos al responsable de este sitio web. Estas cookies permiten la gestión eficaz y adaptada a las preferencias del usuario de campañas publicitarias e informativas. Pueden almacenar información del comportamiento de los usuarios para desarrollar un perfil específico para mostrar publicidad en función de sus intereses.
NombreOrigenFunción de la cookieDuración
_fbpFacebookUtilizado por Facebook para ofrecer una serie de productos publicitarios, como ofertas en tiempo real de anunciantes externos?
NIDGoogleGoogle rastrea a los usuarios ampliamente a través de sus propios productos y sitios, y las numerosas tecnologías integradas en muchos millones de sitios web en todo el mundo. Utiliza los datos recopilados de la mayoría de estos servicios para perfilar los intereses de los usuarios de la web y vender espacios publicitarios a organizaciones basadas en dichos perfiles de interés, así como para alinear los anuncios con el contenido de las páginas donde aparecen los anuncios de sus clientes.1 año
1P_JARGoogleEsta cookie lleva a cabo información sobre cómo el usuario final utiliza el sitio web y cualquier publicidad que el usuario final haya visto antes de visitar dicho sitio web.1 mes
CONSENTGoogleEsta cookie lleva a cabo información sobre cómo el usuario final usa el sitio web y cualquier publicidad que el usuario final haya visto antes de visitar dicho sitio web.20 años
frFacebookSirve para visualizar el botón de `me gusta` y mostrar el número de seguidores. También ayuda a Facebook a proporcionarle anuncios más personalizados, pero también a medir y mejorar los anuncios.3 meses
_bPinterestCookie para la funcionalidad de Pinterest.Continuo
_pinterest_sessPinterestEstas cookies permiten a los usuarios compartir imágenes a través de Pinterest / el botón 'Pin It', y Pinterest puede recopilar información estadística sobre el uso de su servicio.1 año
IDEDoubleClickSe utiliza por Google DoubleClick para registrar e informar las acciones de los usuarios en el sitio web después de ver y hacer clic en uno de los anuncios de los publicistas con el propósito de medir la eficacia de un anuncio y de presentar anuncios dirigidos al usuario.1 año
haz clic para copiar mailmail copiado