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ACUERDOS ADOPTADOS POR LA COMISIÓN DE UNIFICACIÓN DE CRITERIOS PROFESIONALES Y NUEVA LPH. 18 DE FEBR

Publicado: 28 de Marzo de 2016

A continuación, te remitimos los acuerdos aprobados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales y nueva LPH en la reunión celebrada el 18 de febrero de 2016 y posteriormente ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 9 de marzo de 2016.

PRIMERA CUESTIÓN

¿Qué plazo dispone el administrador para hacer entrega de las cuentas y presupuesto para convocar una junta cuando así es requerido por el presidente de la comunidad?

ACUERDO

La LPH no regula ningún plazo para proceder a la entrega de dicha documentación cuando es requerido por el Presidente.

No obstante, para llevar a cabo una buena gestión, es aconsejable que el Secretario-administrador lleve al día las cuentas de la comunidad para que, en el caso de que sea requerido, pueda hacer entrega tanto del presupuesto como de las cuentas lo antes posible demostrando con esta agilidad en la entrega de las cuentas la diligencia y profesionalidad pertinentes.

Por otro lado, aunque el legitimado a convocar la junta sea el presidente o, en su caso, los promotores, la fecha de la junta debe programarse de común acuerdo con el Secretario-administrador.

SEGUNDA CUESTIÓN

Cuando  un Colegiado solicita una comparecencia para proceder a la entrega y recepción de la documentación de una Comunidad en la que, o bien le han cesado o voluntariamente dimite, el representante de la Comunidad, bien sea el propio Presidente o persona en la que el libremente delegue,  ¿tiene la facultad de poder decidir arbitrariamente que documentos retira y cuales rehúsa?

Dado que el Colegiado tiene la obligación legal de devolverle a la Comunidad toda la documentación obrante en su poder ¿puede el representante de la Comunidad cercenarle dicho derecho?

Y de ser ello así ¿qué habrá de hacer el Colegiado con la documentación rehusada? ¿Se la puede entregar a cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno que si esté dispuesto a recibirla? ¿Tendría que depositarla en algún sitio o lugar especifico? (Juzgado, Notaría, etc.).

En el caso de que el representante de la Comunidad quiera condicionar la entrega de documentación (retirar parte si y parte no de la misma), ¿puede el Colegiado negarse realizar la entrega mientras que no se le recepciones en su totalidad, dado que, toda y no parte, es la documentación perteneciente a la Comunidad?

ACUERDO

Con carácter previo a la celebración de la comparecencia en la sede del CAFMadrid, se les notificará a ambas de la obligación que tienen tanto de hacer entrega el administrador saliente de toda la documentación de la comunidad que obra en su poder como de la obligación del administrador entrante de recepcionar la totalidad de la documentación.

Para ello, se realizará una relación detallada y numerada de dicha documentación que será cotejada y se firmará un recibí por parte del administrador entrante.

Celebrada la comparecencia, si no hay acuerdo entre ambas partes y el administrador entrante no quiere recoger parte de la documentación, el administrador saliente le notificará al Presidente de la comunidad, como representante legal, que si no procede a su recogida en un plazo prudencial,  procederá a su destrucción salvo de aquellos documentos que estén sujetos a un plazo especial de custodia como p.ej. de carácter tributario (5 años) o de carácter laboral (mientras persista la relación laboral con el empleado).

En lo que respecta  a los documentos afectados por la LOPD, deberán ser puestos a disposición de la comunidad mediante requerimiento notarial al propietario de de los mismos y el Secretario-administrador guardará dicha documentación notarial para salvar su posible responsabilidad en cuanto a lo que se refiere a la LOPD.

Por último, es importante resaltar que la documentación se entregará siempre al presidente de la comunidad o mediante autorización al administrador de fincas colegiado entrante.

TERCERA CUESTIÓN

En una junta no asisten ni el presidente ni el vicepresidente y los propietarios asistentes no nombran a otro presidente para que presida la junta.

¿Qué efecto tiene en la adopción de los acuerdos?

En ese caso, ¿quién/es deben proceder a la firma del acta?

ACUERDO

En virtud del art. 19.3 de la LPH, el acta debe cerrarse con las firmas del secretario y el presidente.

Si el presidente no asiste a la junta ni tampoco el vicepresidente, en su caso, entre los propietarios que asistan deberá nombrar quien presidirá dicha junta y procederá a la firma del acta.

No obstante, si no se hubiese nombrado a un presidente “ad hoc”, los acuerdos adoptados no se verán afectados siempre y cuando hayan sido adoptados cumpliendo la legalidad vigente, en concreto, sistema de votaciones y quórums. No obstante, dado que en el acta solo figurará la firma del secretario, se dejará constancia de ello en el acta mediante una diligencia de subsanación explicando la causa por la que falta la firma del presidente, diligencia que deberá subsanarse en la siguiente junta que se celebre.

CUARTA CUESTIÓN

¿Qué mayoría es necesaria para el alquiler de la pista de tenis a un colegio limítrofe con la comunidad propietaria de la misma?

¿Difiere esta mayoría si la pista de tenis es utilizada habitualmente por los propietarios o, por el contrario, se encuentra cerrada y sin uso?

¿Cómo debe interpretarse lo que a este respecto establece el art. 17.3 de la LPH “arrendamiento de elemento común que no tenga asignado un uso específico en el inmueble?

En virtud del art. 17.3 de la LPH, “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (…)”.

ACUERDO

En todos los supuestos planteados, será de aplicación lo establecido en el citado art. 17.3 por lo que para la adopción del acuerdo deberá alcanzarse el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Adoptado el acuerdo, el propietario perjudicado podrá impugnarlo judicialmente (art. 18 LPH).

No obstante lo anterior, si se alquila el uso de la pista a un tercero, la comunidad deberá asegurarse que contrate una  póliza de responsabilidad civil que cubra dicha actividad.

QUINTA CUESTIÓN

En el supuesto de una vivienda cuyos titulares han fallecido, el único hijo quiere asistir y votar en las juntas pero no acredita su titularidad de ninguna manera aún cuando es requerido para ello. En el Registro de la Propiedad siguen figurando como titulares sus padres.

¿Tiene derecho el presidente o el administrador a negarle la asistencia a la junta y el voto mientras no acredite su titularidad? ¿Cómo debe proceder en estos casos el administrador?

ACUERDO

En virtud del art. 9.1.i de la LPH, es obligación de propietario, “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local (…)”.

En consecuencia, si el actual propietario le comunica al Secretario-administrador el cambio de titularidad, deberá dejar constancia de ello en su base datos y será tenido en cuenta a todos los efectos como nuevo propietario.

Por lo tanto, podrá asistir y votar en las juntas aun cuando no le acredite documentalmente su titularidad sin ejercer ninguna función fiscalizadora. El secretario, por su parte, dejará constancia en el acta de la asistencia a la junta del nuevo titular.


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